Aktuelle Rechtsprechung im Landpachtrecht (Teil 2)

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Alle 10 Jahre führen die EU-Mitgliedsstaaten eine Landwirtschaftszählung durch. Im Jahr 2020 war es wieder soweit. Sie mag in einigen Bereichen der Landwirtschaft neue Erkenntnisse gebracht haben. Für die Bedeutung der Landpacht war dies nicht der Fall. Es sind im Vergleich zur Landwirtschaftszählung 2010 jedoch aktuellere Zahlen verfügbar.

Die von den Betrieben landwirtschaftlich genutzte Fläche in Deutschland umfasste im Jahr 2020 ca. 16,6 Mio. Hektar¹. Fast 60 % der Fläche wurde aufgrund von Pachtverträgen bewirtschaftet, während ca. 38 % selbst bewirtschaftete Eigentumsflächen der Betriebe waren.² Ca. 2 % der Flächen wurden unentgeltlich genutzt.³ Der Pachtflächenanteil in Deutschland lag damit seit dem Jahr 2010 bei weiterhin ca. zwei Drittel.⁴ Den niedrigsten Pachtflächenanteil hatte Bayern mit 51 % und den höchsten Anteil hatte Thüringen mit 76,2 %.⁵

Hat die Landpacht in den meisten Landwirtschaftsbetrieben eine hohe Bedeutung, ist es wichtig, die rechtlichen Entwicklungen auf diesem Gebiet zu kennen. Nachfolgend wird daher ausgewählte Rechtsprechung zum Landpachtrecht auszugsweise ab Mitte 2020 vorgestellt. Der Artikel knüpft damit zeitlich und rechtlich an die erste Übersicht zum Landpachtrecht aus RdL 01/2021, S. 1 an. Er gibt zudem die wesentlichen Inhalte des Vortrags der Verfasserin auf der 14. Jahrestagung der Arbeitsgemeinschaft Agrarrecht im Deutschen Anwaltverein e. V. wieder.

I. Pachtzins

1. Nach § 594e Abs. 1⁶ ist die außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses in entsprechender Anwendung der §§ 543, 569 Abs. 1 und 2 aus wichtigem Grund zulässig. Nach § 594e Abs. 2 Satz 1 liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist.

Im Landpachtrecht sind Kündigungen wegen Zahlungsverzugs keine Seltenheit.

Das Schleswig-Holsteinische OLG hatte sich in seinem Urteil vom 22.07.2021 mit der Frage zu befassen, ob ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegt.⁷ Der Kläger war Eigentümer verschiedener Flächen. Einen Teil der Flächen verkaufte er an den Beklagten und einen Teil der Flächen verpachtete er an ihn. Kauf- und Pachtvertrag wurden am selben Tag geschlossen. Beide Parteien waren Unternehmer. Im Kaufvertrag war die Kontoverbindung des Klägers angegeben. Der Pachtvertrag enthielt u. a. eine Klausel, wonach der jährliche Pachtzins 500,00 € zzgl. der gesetzlichen Umsatzsteuer von derzeit 19 % betrug und auf das Konto des Verpächters zu zahlen war. Zudem schloss der Pachtvertrag das Recht des beklagten Pächters aus, ein Zurückbehaltungsrecht gegen die Pachtzinsforderung auszuüben. In der Folge bezahlte der Pächter die geschuldete Pacht nicht. Nachdem der Verzug den Zeitraum von mehr als drei Monaten überschritten hatte, sprach der Kläger als Verpächter die außerordentlich fristlose Kündigung aus und verlangte die Herausgabe der Pachtflächen. Der Pächter verteidigte sich damit, dass der Verpächter keine Rechnung erteilt und ihm damit die Pachtzahlung unmöglich gemacht habe. Er habe daher keine Kenntnis von Pachthöhe und Konto des Verpächters gehabt. Der Verzug sei somit nicht verschuldet, was eine außerordentlich fristlose Kündigung ausschließe.

Während das vorinstanzliche Landwirtschaftsgericht den Argumenten des Pächters folgte und die Kündigung und das Herausgabeverlangen des Verpächters für unwirksam hielt, kam das das Schleswig-Holsteinische OLG zu einem anderen Ergebnis. Es hielt die außerordentlich fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs für wirksam und sprach dem Verpächter die Herausgabe der Pachtflächen zu. Die fehlende Rechnungslegung durch den Verpächter sahen die Richter als unschädlich an. Die Rechnung sei letztlich nach § 15 Abs. 1 Nr. 1 UStG nur die Voraussetzung für einen Vorsteuerabzug, nicht aber für die Fälligkeit. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht des Pächters wegen der fehlenden Rechnung war vertraglich ausgeschlossen. Der Pächter hätte die Pacht zudem aufgrund der eindeutigen Angabe im Pachtvertrag berechnen können. Zwar sei die Verpachtung von Grundstücken grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Nach § 9 UStG könne ein Unternehmer den steuerfreien Umsatz aber als steuerpflichtig behandeln, wenn die Verpachtung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Dies war nach Ansicht des Schleswig-Holsteinischen OLG der Fall. Aus Vertragsklausel sei eindeutig hervorgegangen, dass der Verpächter auf die Umsatzsteuer optiere. Die Kontoverbindung sei dem Pächter aus dem am selben Tag geschlossenen Kaufvertrag bekannt gewesen.

2. Im Jahr 2020 lag der durchschnittliche Pachtpreis für Ackerland bei 375,00 € pro Hektar und bei Dauergrünland bei 198,00 € pro Hektar.⁸ Der Pachtpreis ist damit gegenüber der Landwirtschaftszählung 2010 um 64 % bei Ackerland sowie um 53 % bei Dauergrünland gestiegen.⁹

Eine steigende Pacht ist nicht nur beim Neuabschluss von Pachtverträgen zu verzeichnen, sondern kann auch während eines bestehenden Pachtverhältnisses relevant werden. Das OLG Rostock musste in seinem Urteil vom 26.04.2022 darüber entscheiden, ab welchem Zeitpunkt eine Pachtzinsanpassung im laufenden Vertragsverhältnis möglich ist.¹⁰ Die Parteien des Verfahrens waren durch einen langfristigen Landpachtvertrag miteinander verbunden. Während des Vertragsverhältnisses gab es zwischen ihnen immer wieder Streitigkeiten, die gerichtlich ausgetragen wurden. In einem Berufungsverfahren im Jahr 2007 vereinbarten sie sodann als Prozessvergleich unter richterlicher Mithilfe die Änderung der vertraglichen Klausel zur Pachtzinsanpassung. Nach dem neuen Wortlaut sollte jeder Vertragspartner nach jeweils zwei Pachtjahren verlangen können, dass der Pachtzins entsprechend der Veränderung des von der BVVG geforderten Pachtzinses je Bodenpunkt und Hektar im Landkreis Parchim angepasst wird, wenn diese Veränderung mehr als 10 % beträgt.

Der Verpächter erhöhte daraufhin im Jahr 2016 die Pacht für das Pachtjahr 2016/2017. Bei einer neuerlichen Überprüfung im September 2018 musste der Verpächter feststellen, dass die Voraussetzungen für eine Pachtzinserhöhung inhaltlich nicht vorlagen. Diese waren erst im September 2019 gegeben, infolgedessen der Verpächter ab dem Pachtjahr 2019/2020 erneut eine erhöhte Pacht geltend machte. Der Pächter wies die Pachterhöhung mit der Begründung zurück, dass die Regelung „nach jeweils zwei Pachtjahren“ eine starre Frist sei. Wenn die Erhöhungsvoraussetzungen zwei Jahre nach der letzten Änderung nicht vorlägen, sei eine Erhöhung nicht nach drei, sondern erst nach vier Jahren zulässig. Die ablehnende Reaktion des Pächters veranlasste den Verpächter zu einer erneuten Klage auf Festsetzung der erhöhten Pacht.

Das OLG Rostock hielt das Erhöhungsverlangen des Verpächters für begründet. Die Richter gingen im Rahmen der Auslegung der geänderten Regelung zur Pachtzinsanpassung zunächst vom Wortlaut des Prozessvergleichs aus. Danach haben die Parteien die Vertragsanpassungsklausel als vorrangig geltend vereinbart. Die vertragliche Klausel stehe damit nicht neben § 593. Sie wiesen darauf hin, dass die in der Klausel verwendete Wortgruppe „nach jeweils zwei Pachtjahren“ soviel bedeute wie „jedes Mal immer“ oder „zu dem Zeitpunkt, von dem gerade die Rede ist“. Damit spreche die eigentliche Wortbedeutung für die Argumentation des Pächters, wonach das Anpassungsverlangen nur in einem Turnus von zwei Jahren geltend gemacht werden könne, unabhängig davon, ob dieses Verlangen zu einer Änderung des Pachtzinses führt oder nicht. Das OLG Rostock wies allerdings darauf hin, dass die am Wortlaut orientierte Auslegung zur Unwirksamkeit der Klausel führen würde. Immerhin wollten die Parteien die in § 593 festgelegten Voraussetzungen absenken. Dies sei aber u. a. nur zulässig, wenn die Abänderung des Vertrags für eine Vertragspartei erleichtert werde. Dies sei vorliegend der Fall, da die vertragliche Pachtzinsanpassungsklausel das in § 593 Abs. 1 Satz 1 enthaltene Tatbestandsmerkmal der nachhaltigen Veränderung der Verhältnisse, die für
Höhe und Umfang der vertraglichen Leistungen maßgebend waren, und ein darauf zurückzuführendes grobes Missverhältnis der gegenseitigen Vertragspflichten erheblich senke. Bei der Anwendung der gesetzlichen Vorschrift liege die Schwelle im Verhältnis von Pachtzins zu Ertragswert bei 40 % bis 50 %, während der Vertrag eine Schwelle von 10 % für die Vertragsanpassung genügen lässt. Auch werde ausschließlich auf die Entwicklung der ortsüblichen BVVG-Pachtzinsen abgestellt, während die anderen bei § 593 zu berücksichtigenden Gesichtspunkte entfallen. Der Turnus von jeweils zwei Jahren führe dann allerdings zu einer Verlängerung der in § 593 Abs. 2 Satz 1 geregelten Mindestdauer von frühestens zwei Jahren. Diese Verlängerung wirke sich zu Lasten des Änderungsberechtigten aus, mit der Folge einer zwingenden Unwirksamkeit der Regelung. Da die Parteien jedoch, insbesondere unter Mitwirkung der damaligen Berufungsrichter am OLG Rostock, eine rechtswirksame Anpassungsregelung vereinbaren wollten, passten die Richter des neuerlichen Verfahrens die Klausel dahingehend an, dass „nach frühestens zwei Jahren“ ein Anpassungsbegehren geltend gemacht werden kann. Der Verpächter befand sich mit seinem Erhöhungsverlangen somit im vertragsmäßigen Turnus.

II. Schriftform

Wenn im Durchschnitt zwei Drittel der landwirtschaftlich genutzten Flächen gepachtet sind, bedeutet dies eine große Konkurrenz auf dem Pachtmarkt. Jeder Landwirtschaftsbetrieb ist um möglichst laufzeitfeste Pachtverträge bemüht, die von den Verpächtern nicht vorzeitig gekündigt werden können. Nicht selten locken Mitbewerber die Verpächter mit günstigeren Pachtkonditionen und stiften diese zur Kündigung des bestehenden Pachtvertrags an.

Ein beliebtes Einfallstor für vorzeitige Kündigungen ist das sog. Schriftformerfordernis. Ist dieses nicht erfüllt, gilt ein für mehr als zwei Jahre befristet abgeschlossener Vertrag als unbefristet und ist insoweit vorzeitig kündbar.

1. Das OLG des Landes Sachsen-Anhalt führt in seinem Urteil vom 06.05.2020 aus, unter welchen Voraussetzungen die Schriftform bei der Bezeichnung des Pachtgegenstands und der Pacht
gewahrt ist.¹¹

Der zwischen den Parteien bestehende und bis ins Jahr 2033 befristete Landpachtvertrag verwies in § 1 zur Bestimmung des Pachtgegenstandes auf eine „Anlage Nr. 1“. § 14 des Landpachtvertrags bezeichnete die „Anlage Nr. 1“ ausdrücklich als Vertragsbestandteil. An die Vertragsurkunde war ferner eine „Anlage zum Pachtvertrag“ geklammert. In dieser Anlage waren 51 Flurstücke zweier Gemarkungen jeweils mit Lagebezeichnung, Größe und Nutzungsart aufgelistet. Beide Vertragsparteien haben die Anlage unterschrieben. Für den Pachtzins haben die Parteien vereinbart, dass dieser für Grünland 1,05 € pro Bodenpunkt, Hektar und Jahr und für Ackerland 2,10 € pro Bodenpunkt, Hektar und Jahr betragen soll. Die Bodenpunkte waren aus dem Vertrag nicht ersichtlich.
Darüber hinaus enthielt der Landpachtvertrag in § 12 Regelungen zur Reduzierung der Pachtflächen wegen anderweitiger Nutzung durch den Verpächter.

Der Verpächter kündigte den Landpachtvertrag nach einer Laufzeit von 15 Jahren vor Ablauf der Befristung ordentlich und begehrte die Herausgabe der Pachtflächen. Zur Begründung der vorzeitigen Kündigung führte er aus, dass weder Pachtgegenstand noch Pachtzins schriftlich vereinbart worden seien. Zum Zeitpunkt der Kündigung bewirtschaftete der Pächter noch 41 der ursprünglich 51 Grundstücke. Die Pachtfläche hatte sich damit in den 15 Jahren um 3,9 % reduziert. Nach Ansicht des Verpächters sei diese Änderung des Pachtgegenstands nicht schriftlich vereinbart worden.

Nachdem der Pächter der Kündigung und dem Herausgabeverlangen widersprochen hatte, wollte der Verpächter seinen Anspruch gerichtlich durchsetzen.

Das OLG des Landes Sachsen-Anhalt bestätigte die Entscheidung des Landwirtschaftsgerichts und wies die Berufung des Verpächters und sein Herausgabeverlangen zurück. Zur Begründung führten die Richter aus, dass der zwischen den Parteien geschlossene Landpachtvertrag eine feste Laufzeit vorsieht, was das Recht zu einer vorzeitigen ordentlichen Kündigung ausschließt.

Entgegen der Auffassung des Verpächters sah das OLG des Landes Sachsen-Anhalt die Schriftform des Landpachtvertrags als gewahrt an. Die Schriftform verlange, dass eine von beiden Vertragsparteien unterzeichnete Vertragsurkunde vorliegt, die alle wesentlichen Bestandteile der vertraglichen Vereinbarung enthält. Hierzu gehören u. a. auch die Einigung über den Pachtgegenstand und über den Pachtzins. In dem vom OLG des Landes Sachsen-Anhalt entschiedenen Fall hätten sich die Parteien schriftlich über den Pachtgegenstand geeinigt. Der § 1 des Vertrags verweise hierzu auf eine Anlage, die in § 14 nochmals wiederholt und als wesentlicher Vertragsbestandteil bezeichnet wird. Eine solche Anlage mit den konkreten Angaben zum Pachtgegenstand war der Vertragsurkunde sodann durch Klammerung beigeheftet. Der Umstand, dass die Anlage im Vertrag jeweils als „Anlage Nr. 1“ und in ihrer eigenen Überschrift nur als „Anlage zum Pachtvertrag“ bezeichnet wurde, sei nach Ansicht der Richter unschädlich, weil sich die Zugehörigkeit zum Vertrag durch die Bezugnahme zwischen Vertrag und Anlage, durch die Unterschriften der Vertragsparteien auf der Vertragsurkunde und auf der Anlage und schließlich durch die körperliche Verbindung ergab.

Das OLG des Landes Sachsen-Anhalt hielt auch den Pachtzins für ausreichend schriftlich vereinbart. Es sei ausreichend, dass die Pacht nicht als Festbetrag sondern nur als Berechnungsweg angegeben wurde. Der Berechnungsweg ermögliche unter Berücksichtigung der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses verfügbaren Informationen die Berechnung des Festbetrags, so dass der Pachtzins für jedermann hinreichend bestimmbar war. Die fehlende Angabe der Bodenpunkte ändere hieran nichts. Diese waren durch die Einschaltung zentraler Stellen wie beispielsweise dem Katasteramt bestimmbar. Die Richter erinnerten daran, dass auch bei formbedürftigen Erklärungen die außerhalb der Urkunde liegenden Umstände zu berücksichtigen seien, wenn sie in der Urkunde einen Ausdruck gefunden haben. Dies sei vorliegend durch den eindeutig definierten Begriff „Bodenpunkte“ geschehen.

Das OLG des Landes Sachsen-Anhalt folgte auch nicht der Ansicht des Verpächters, wonach die Parteien den Pachtvertrag in einem seiner wesentlichen Bestandteile geändert haben, ohne die Schriftform zu beachten. Richtig sei, dass der Pächter weniger Grundstücke bewirtschafte und sich der Pachtgegenstand damit verändert habe, was nicht schriftlich festgehalten wurde. Allerdings sah der Pachtvertrag die Möglichkeit vor, die Pachtflächen durch Teilkündigungen zu reduzieren. Zudem sei die vorgenommene Reduzierung der Gesamtpachtfläche um insgesamt ca. 3,9 % innerhalb 15 Jahre lediglich eine unwesentliche Änderung und insoweit von der Schriftform ausgenommen.

2. Der BGH hatte in seinem Urteil vom 06.11.2020 über die Frage zu entscheiden, unter welchen Voraussetzungen nur eine Unterschrift unter einen Landpachtvertrag die Schriftform erfüllt,
wenn die unterzeichnende Vertragspartei eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist.¹²

In dem vom BGH entschiedenen Sachverhalt pachtete eine GbR landwirtschaftliche Nutzflächen. Der Pachtvertrag hatte eine Laufzeit von 12 Jahren. Die GbR war im Vertragsrubrum mit Firmenbezeichnung und Anschrift benannt. Unterzeichnet wurde der Vertrag von ihr durch einen alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter nur mit dessen Namen und ohne Vertretungszusatz.

Im Ergebnis ging es im gerichtlichen Verfahren um die Feststellung, ob der Landpachtvertrag wegen Verstoßes gegen die Schriftform vor Ablauf der Befristung gekündigt werden kann.

Der BGH entschied, dass eine vorzeitige Kündigung des Landpachtvertrags möglich ist. Der Vertrag habe die Schriftform nicht eingehalten und sei damit als unbefristeter und vorzeitig kündbarer Vertrag anzusehen. Die Richter legten dar, dass für die Schriftform die Unterschrift beider Parteien erforderlich sei. Die GbR sei als Pächter nur mit ihrem Namen aufgeführt, ohne Benennung ihrer Gesellschafter und der Vertretungsverhältnisse. Dies sei zur Bezeichnung der GbR als Vertragspartner ausreichend, weil die GbR seit dem Jahr 2001 als rechtsfähig anerkannt sei. Problematisch sei allerdings, dass für die GbR nur einer ihrer Gesellschafter ohne jeglichen Vertretungszusatz unterschrieben habe, was für die Schriftform nicht ausreichend sei. Nach Ansicht des BGH müssen bei der GbR grundsätzlich alle Gesellschafter unterschreiben. Bei der Unterschrift durch nur einen Gesellschafter sei zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich. Anderenfalls sei nicht erkennbar, ob der Unterzeichnende die Unterschrift nur für sich selbst oder aber zugleich in Vertretung der anderen Gesellschafter leistet. Die äußere Form der Vertragsurkunde sei entscheidend, aus der sich eindeutig entnehmen lassen müsse, ob der Vertrag mit den vorhandenen Unterschriften zustande gekommen sei oder ob dessen Wirksamkeit so lange hinausgeschoben sein soll, bis weitere Unterschriften geleistet werden. Aus diesem Grund könne die Schriftform nicht gewahrt sein, wenn nach dem Erscheinungsbild der Urkunde die Unterschrift des Unterzeichners in seiner Eigenschaft als Mitglied eines mehrgliedrigen Organs abgegeben ist. In diesem Fall erwecke die Urkunde den Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften fehlen, nämlich diejenigen der übrigen Organmitglieder. Anders sei der Fall zu beurteilen, wenn der Unterzeichner für sich allein die Berechtigung zum Abschluss des fraglichen Rechtsgeschäfts in Anspruch nimmt und dies durch einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz kenntlich macht, wie beispielsweise durch die Verwendung des von dem Geschäftsinhaber autorisierten Firmen- oder Betriebsstempels. Dies sei vorliegend jedoch nicht geschehen.

Der BGH wies darauf hin, dass er bei der Aktiengesellschaft die Unterschrift eines Vorstandsmitglieds ohne Vertretungszusatz für die Wahrung der Schriftform dann als ausreichend erachtet hat, wenn die Vertragsurkunde keine Angaben zur Vertretungsregelung enthält. Gleiches gelte für die GmbH. Allerdings lasse sich diese Rechtsprechung nicht auf die GbR übertragen. Im Gegensatz zur Aktiengesellschaft und GmbH setze sich die GbR zwingend aus mindestens zwei Gesellschaftern zusammen, die nach dem Gesetz gesamtvertretungsberechtigt sind. Aus diesem Grund könne die Unterschrift eines einzelnen Gesellschafters ohne Vertretungszusatz ausreichend verdeutlichen, dass der Unterzeichner Gesellschafter der GbR ist und dass er diese vertreten wollte. Nicht ersichtlich und auch nicht hinreichend bestimmbar sei jedoch, in welcher Funktion er im Hinblick auf die übrigen Gesellschafter unterschrieben habe, ob er also die alleinige organschaftliche Vertretungsmacht für die GbR aufgrund einer gesellschaftsvertraglichen für sich in Anspruch nimmt, ob er im Falle der Gesamtvertretung als rechtsgeschäftlicher Vertreter zugleich für den oder die anderen Gesellschafter gehandelt hat oder ob dessen/deren Unterschrift noch erforderlich ist. Da die vom BGH zu beurteilende Vertragsurkunde keine Aussage dazu enthält, ob die Unterschrift ausreicht, um die GbR zu binden, erwecke diese den Anschein der Unvollständigkeit und erfülle nicht die Schriftform.

Nach Ansicht des BGH liege dies bei der Aktiengesellschaft und GmbH deshalb anders, weil der Vorstand bzw. die Geschäftsführung ggf. aus einer Person bestehen kann. Selbst wenn das Vertretungsorgan aus mehreren Personen besteht, kann die Satzung bestimmen, dass einzelne Organmitglieder zur alleinigen Vertretung befugt sind. Im Gegensatz hierzu sei bei der GbR die Gesamtvertretung zwar dispositiv, aber gleichwohl als gesetzlicher Regelfall vorgesehen.

III. Eintritt in den Pachtvertrag

Aus der Tatsache, dass Landpachtverträge von den Betrieben bevorzugt langfristig abgeschlossen werden, ergeben sich Folgen für den Verkauf der Pachtflächen. Wird die Pachtfläche nach der Überlassung an den Pächter von dem Verpächter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber gemäß §§ 593b iVm 566 Abs. 1 anstelle des Verpächters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Pachtverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

Der Entscheidung des OLG des Landes Sachsen-Anhalt vom 06.05.2020 lag jedoch eine Fallgestaltung zugrunde, in welcher der Verpächter und der Verkäufer der Pachtfläche nicht identisch waren.¹³ Während die Eigentümerin der Pachtflächen eine natürliche Person war, waren die Verpächter die Mitglieder einer Erbengemeinschaft, zu der die Eigentümerin ebenfalls gehörte. Die Pacht sollte an ein anderes Mitglied der Erbengemeinschaft gezahlt werden. Der Landpachtvertrag mit dem Pächter war auf 12 Jahre befristet. Während der Laufzeit veräußerte die Eigentümerin die Pachtfläche. In dem Kaufvertrag ist u. a. festgehalten, dass dem Erwerber die Verpachtung des zu erwerbenden Grundstücks bekannt ist und er das Pachtverhältnis übernimmt, unbeschadet des Anspruches, den Pachtvertrag auf seine Rechtmäßigkeit überprüfen zu lassen.

Nachdem der Erwerber als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden war, wollte er feststellen lassen, dass zwischen ihm und dem beklagten Pächter kein wirksamer Pachtvertrag besteht. Er machte zudem die Räumung der Fläche geltend.

Nach Auffassung des OLG des Landes Sachsen-Anhalt konnte der Erwerber die Räumung der Pachtfläche verlangen. Der ehemals pachtende Beklagte hatte ihm gegenüber kein Recht zum Besitz. Der Erwerber sei nicht in den zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft und dem Pächter geschlossenen Pachtvertrag eingetreten. Hintergrund sei, dass der Erwerber die Pachtfläche nicht von den Verpächtern erworben habe, sondern von der Eigentümerin, die lediglich Mitverpächter war. Die Teilidentität reiche jedoch für die Anwendung des §§ 593b iVm 566 Abs. 1 BGB nicht aus.

Nach Überzeugung des OLG des Landes Sachsen-Anhalt konnte der Eintritt des Erwerbers in den Pachtvertrag auch nicht aufgrund einer analogen Anwendung der §§ 593 b, 566 Abs. 1 BGB angenommen werden. Eine analoge Anwendung sei nur dann gerechtfertigt, wenn bei fehlender Identität zwischen Verpächter und Veräußerer die Verpachtung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Verpächter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Pachtverhältnisses hat. Dem Parteivortrag im Klageverfahren lässt sich nicht entnehmen, dass die Verpachtung im alleinigen wirtschaftlichen Interesse der Eigentümerin erfolgt ist. Die Pacht war nicht an die Eigentümerin, sondern an ein Mitglied der Erbengemeinschaft zu zahlen. Die Eigentümerin habe zwar frei entscheiden können, an wen die Pacht gezahlt werde, es sei aber möglich, dass aufgrund von Vereinbarungen innerhalb der Erbengemeinschaft die Eigentümerin der Verpachtung nur im Interesse der anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft zugestimmt habe. Diese Möglichkeit stehe ihrem alleinigen wirtschaftlichen Interesse entgegen.

Das OLG des Landes Sachsen-Anhalt führte weiter aus, dass der Erwerber auch nicht im Wege einer schuldrechtlichen Vertragsübernahme in den Pachtvertrag eingetreten sei. Eine solche bedürfte der Zustimmung aller Beteiligten. Die Mitglieder der Erbengemeinschaft und auch der Pächter haben jedoch nicht zugestimmt.

Letztlich sei der Kaufvertrag auch kein Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten des Pächters als Drittem. Bei einem solchen Schutzvertrag stehe der Anspruch auf die geschuldete Hauptleistung allein dem Gläubiger zu, der Dritte sei jedoch in der Weise in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten einbezogen, dass er bei deren Verletzung vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen könne. Die Hauptleistungspflichten der Vertragsparteien aus dem Kaufvertrag seien vorliegend die Übereignung des Grundstücks, zum anderen die Zahlung des Kaufpreises. Dem beklagten Pächter gehe es vorliegend nicht um die Einhaltung von Schutzpflichten, sondern um den Übergang des Pachtvertrages, der jedoch nicht festgestellt werden könne. Der Pächter begehre keinen Schadensersatz wegen der Verletzung von Schutzpflichten, sondern die Erfüllung des seiner Auffassung nach fortbestehenden Pachtvertrags. Zwar könnte es sich bei dem Notarvertrag um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 handeln, soweit darin geregelt sei, dass der Erwerber nur zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit, insbesondere der Laufzeit berechtigt sein sollte, sich von dem Pachtvertrag zu lösen. Voraussetzung eines solchen eigenen Leistungsforderungsrechts des Pächters sei aber wiederum, dass der Erwerber überhaupt in den Pachtvertrag eingetreten sei. Gerade dies sei nicht geschehen.

IV. Verfahrensrecht

Urteile zum Verfahrensrecht in Pachtsachen sind selten. Daher verdient der Beschluss des Brandenburgischen OLG vom 14.04.2020 Beachtung.¹⁴

Die Parteien haben einen Erblasser beerbt. Hierdurch sind sie Miteigentümer an einem Grundbesitz, bestehend aus Ackerland und Grünland, geworden. Die Kläger wollen festgestellt wissen, dass der Erblasser bis zu seinem Tod Verpächter des geerbten Grundbesitzes war. Aus dem Umstand der Verpachtung leiten sie die Pflicht der Beklagten zur Auskunft über Pachteinnahmen und Zahlung dieser an die Erbengemeinschaft ab. Die Kläger stellten ihren Antrag vor dem Landwirtschaftsgericht des Amtsgerichts Rathenow. Die Beklagten haben sodann die Zuständigkeit des Landwirtschaftsgerichts gerügt. Gegenstand der Klage seien Bereicherungsansprüche, für die das Landwirtschaftsgericht nicht zuständig sei. Daraufhin beantragten die Kläger den Rechtsstreit an das Landgericht Potsdam zu verweisen und für den Fall, dass sich dieses für unzuständig erkläre, den Gerichtsstand durch das Oberlandesgericht bestimmen zu lassen. Hiernach erklärte sich das Landwirtschaftsgericht am Amtsgericht Rathenow für sachlich unzuständig und verwies den Rechtsstreit an das Landgericht Potsdam. Das Landgericht Potsdam verneinte seinerseits eine Zuständigkeit und legte das Verfahren dem Brandenburgischen OLG zur Bestimmung der Zuständigkeit vor.

Das Brandenburgische OLG bestimmte das Landgericht Potsdam als das für den vorliegenden Rechtsstreit zuständige Gericht. Nach Ansicht der Richter folgt dessen Zuständigkeit aus der Bindungswirkung des Verweisungsbeschlusses des Amtsgerichts Rathenow gemäß § 281 Abs. 2 ZPO. Die dort enthaltende Bindungswirkung könne nur ausnahmsweise wegen der Verletzung höherrangigen (Verfassungs-) Rechts, namentlich bei der ungenügenden Gewährung rechtlichen Gehörs oder bei objektiv willkürlicher Entziehung des gesetzlichen Richters entfallen. Zur Vermeidung wechselseitiger (Rück-)Verweisungen sei die Willkürschwelle dabei hoch anzusetzen. Einfache Rechtsfehler, wie das Übersehen einer die Zuständigkeit begründenden Rechtsnorm, rechtfertigen die Annahme einer objektiv willkürlichen Verweisung nach den Ausführungen des Brandenburgischen OLG grundsätzlich nicht. Stattdessen müsse die Verweisung offensichtlich gesetzwidrig oder grob rechtsfehlerhaft sein, mithin jeder gesetzlichen Grundlage entbehren.

Diesen Anforderungen halte der Verweisungsbeschluss des Amtsgerichts Rathenow nach Überzeugung der Richter Stand. Das Amtsgericht Rathenow habe sowohl den Anspruch der Parteien auf rechtliches Gehör gewahrt und der Verweisungsbeschluss entbehre auch nicht jeglicher gesetzlichen Grundlage. Die Wertung des Landwirtschaftsgerichts, dass der Streitgegenstand der erhobenen Klage nicht von Regelungen über den Landpachtvertrag bestimmt werde, sei vertretbar. Nach der Zuständigkeitsvorschrift des § 1 Nr. 1 a LwVG sind die Landwirtschaftsgerichte für alle Streitigkeiten aufgrund der Vorschriften über den Landpachtvertrag, also der §§ 585 bis 597, zuständig. Diese Zuständigkeit sei weit auszulegen und immer dann gegeben, wenn die Klageforderung zumindest auch auf Landpachtrecht gestützt werden kann. Aus diesem Grund falle auch der Streit über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Landpachtvertrages unter diese Zuständigkeitsnorm. Das gleiche gelte für Ansprüche wegen der Verletzung einer Pflicht aus einem Landpachtverhältnis gemäß § 280 ff. Soweit Ansprüche aus allgemeinen Vorschriften des Bürgerlichen Rechts hergeleitet werden, sei nicht die systematische Zuordnung der Vorschrift – zum Beispiel unter ein gesetzliches Schuldverhältnis gemäß §§ 812 ff. oder §§ 823 ff. oder unter das Eigentum gemäß § 985 – maßgeblich, sondern der der Klage zugrunde liegende Lebenssachverhalt.

Für den vorliegenden Fall wies das Brandenburgische OLG darauf hin, dass sich die geltend gemachten Ansprüche nicht aus einem Landpachtvertrag, sondern aus einem gesonderten Rechtsverhältnis der Parteien zueinander ergeben. Die Klageforderungen auf Feststellung, Auskunft und Auskehr von Pachteinnahmen gegen die Beklagten werden weder aus dem Landpachtvertrag hergeleitet, noch können sie auf diesen gestützt werden. Zwischen den Parteien werde keine vertragliche Beziehung geltend gemacht. Vielmehr sollen sich die Beklagten der Pachtzinszahlungen bemächtigt haben. Insoweit bestehe kein Streit über das Bestehen oder Nichtbestehen eines Landpachtvertrages oder über die Verletzung einer Pflicht aus einem Landpachtverhältnis. Gegenstand der Klage seien vielmehr allgemeine zivilrechtliche Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung oder Delikt. Aus diesem Grund verlasse die vom Landwirtschaftsgericht gefundene Gewichtung des streitgegenständlichen Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien zugunsten einer allgemeinen Zivilsache nicht die Grenzen des Vertretbaren. Für das Brandenburgische OLG reicht diese Wertung als tragfähige Grundlage für die Verweisung an das Landgericht aus.

Constanze Nehls
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Agrarrecht
Fachanwältin für Arbeitsrecht
BTR Rechtsanwälte

¹⁾ Statistische Ämter des Bundes und der Länder „Wem gehört die Landwirtschaft?“,
https://www.giscloud.nrw.de/arcgis/apps/storymaps/stories/43e6eb55a955499eb8e624e78b38ecca abgerufen am 12.10.2022
²⁾ Statistische Ämter des Bundes und der Länder „Wem gehört die Landwirtschaft?“,
https://www.giscloud.nrw.de/arcgis/apps/storymaps/stories/43e6eb55a955499eb8e624e78b38ecca
abgerufen am 12.10.2022
³⁾ Statistische Ämter des Bundes und der Länder „Wem gehört die Landwirtschaft?“,
https://www.giscloud.nrw.de/arcgis/apps/storymaps/stories/43e6eb55a955499eb8e624e78b38ecca
abgerufen am 12.10.2022
⁴⁾ Statistische Ämter des Bundes und der Länder „Wem gehört die Landwirtschaft?“,
https://www.giscloud.nrw.de/arcgis/apps/storymaps/stories/43e6eb55a955499eb8e624e78b38ecca
abgerufen am 12.10.2022
⁵⁾ Statistische Ämter des Bundes und der Länder „Wem gehört die Landwirtschaft?“,
https://www.giscloud.nrw.de/arcgis/apps/storymaps/stories/43e6eb55a955499eb8e624e78b38ecca
abgerufen am 12.10.2022
⁶⁾ §§ ohne Gesetzesangabe sind solche des BGB
⁷⁾ vgl. Schleswig-Holsteinisches OLG, Urteil vom 22.07.2021, Az.: 60 L U 1/20, zitiert nach juris
⁸⁾ Statistische Ämter des Bundes und der Länder „Wem gehört die Landwirtschaft?“,
https://www.giscloud.nrw.de/arcgis/apps/storymaps/stories/43e6eb55a955499eb8e624e78b38ecca abgerufen am 12.10.2022
⁹⁾ Statistische Ämter des Bundes und der Länder „Wem gehört die Landwirtschaft?“,
https://www.giscloud.nrw.de/arcgis/apps/storymaps/stories/43e6eb55a955499eb8e624e78b38ecca abgerufen am 12.10.2022
¹⁰⁾ vgl. OLG Rostock, Urteil vom 26.04.2022, Az.: 14 U XV 7/21, zitiert nach juris
¹¹⁾ vgl. OLG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 06.05.2020, Az.: 2 U 205/19 Lw, zitiert nach juris
¹²⁾ vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2020, Az.: LwZR 5/19, zitiert nach juris
¹³⁾ vgl. OLG des Landes Sachsen-Anhalt, Urteil vom 06.05.2020, Az.: 2 U 28/20 (Lw), zitiert nach juris

¹⁴⁾ vgl. Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 14.04.2020, Az.: 1 AR 11/20 (SA Z), zitiert nach juris